物业问题应找房管局的物业管理处。依据《物业管理条例》，房管局负责物业管理监督，不及时处理可能导致矛盾升级，影响居住环境和权益。
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物业问题找物管处。具体操作：1.先与物业协商，尝试解决；2.协商无果，找第三方调解或申请仲裁；3.仍无法解决，向房管局物管处投诉；4.保留证据，必要时向法院起诉，维护权益。
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物业问题常见处理方式有协商、调解、仲裁、投诉、诉讼。根据纠纷性质和紧急程度选择，协商不成可调解，复杂问题可仲裁或诉讼。